La société civile de placement immobilier ou SCPI est une forme de société permettant d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif en sollicitant l’investissement collectif. Les particuliers peuvent ainsi investir dans une SCPI et faire fructifier leurs épargnes à hauteur de leurs parts dans la société. Comme tout investissement, la SCPI comporte une marge de risque dans la mesure où le rendement et le capital ne sont pas garantis. Est-ce un investissement rentable ? Explications.
SCPI : définition
La SCPI est un support d’investissement collectif qui recueille les investissements des particuliers afin d’acquérir un patrimoine immobilier et le gérer. En contrepartie de cet investissement, les investisseurs reçoivent des parts sociales qui ne sont pas cotées en bourse. L’objet de la SCPI est d’investir dans l’acquisition d’un patrimoine immobilier qui sera destiné à la location. Il peut s’agir de logements ou de locaux professionnels. La SCPI va assurer la gestion de ces biens à la place des investisseurs et s’occupera de toutes les tâches, de l’achat à l’entretien en passant par les actes d’administration et le recouvrement des loyers. En revanche, la SCPI n’a pas le droit de se livrer à une activité de commerce de biens et à la promotion immobilière. Investir dans une SCPI est une solution d’investissement qui attire de plus en plus d’épargnants souhaitant se lancer dans l’immobilier, ce domaine étant connu pour sa rentabilité et pour sa quasi-insensibilité face aux différentes crises. La SCPI fonctionne de deux manières différentes selon les structures. Les SCPI à capital fixe n’autorisent l’acquisition de parts que lors de l’émission de capital ou d’une augmentation de capital tandis que dans le cadre d’une SCPI à capital variable, l’épargnant peut acquérir ou céder ses parts à n’importe quel moment. Dans ce cas, c’est la société qui détermine leur prix en fonction du prix du marché de son patrimoine. Le second mécanisme est le plus avantageux pour les investisseurs, car il n’est pas obligé de rechercher un repreneur lorsqu’il souhaite vendre. C’est à la société de s’en charger moyennant des frais.
Les 3 grandes familles de SCPI
Il existe trois grandes familles de SCPI qui se distinguent par le type de biens acheté, les zones d’investissement et le régime fiscal. La plus courante est la SCPI de rendement qui se spécialise dans les immeubles d’entreprise et dans une moindre mesure dans les résidences de service type résidences d’étudiants ou Ehpad. Ces SCPI de rendements sont adaptés aux épargnants qui ont besoin de suppléments de revenu puisqu’elles distribuent les loyers régulièrement. Ensuite, on retrouve la SCPI de défiscalisation dont le but est de tirer profit des différents dispositifs de défiscalisation dans la pierre comme la loi Pinel, Malraux et bien d’autres. D’autre part, il y a la SCPI de valorisation qui ne distribue pas les loyers, mais accumule les gains afin de valoriser les parts au fur et à mesure. Ce type de SCPI est l’idéal pour les investisseurs fortement fiscalisés.
Est-il rentable d’investir dans une SCPI ?
L’objectif de tout investisseur est de dégager des bénéfices de leurs investissements à plus ou moins long terme. En investissant dans le SCPI, les épargnants profitent d’un rendement moyen annuel de 4%. Cependant, en fonction des cas, ce rendement peut être plus ou moins élevé. Pour mesurer la rentabilité d’un placement, il faut se baser sur le TDVM ou taux de distribution sur valeur de marché, le ratio entre le loyer perçu et la valeur d’acquisition de la part. Cela ne présage cependant en rien de l’évolution des revenus ni de la revalorisation de l’investissement au fil du temps. Le taux moyen de 4% représente un rendement immédiat obtenu en prenant en compte les dividendes versés, les frais annexes et le prix d’acquisition des parts. Néanmoins, il faut prendre en considération d’autres informations pour connaitre la rentabilité de la SCPI. Il est notamment important de se faire une idée sur la qualité de la gestion et de la nature du patrimoine détenu par la société. Une SCPI rentable est une SCPI capable de maitriser les charges, d’optimiser le taux d’occupation financier et d’augmenter le loyer. Même si les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs, le taux de rendement interne ou TRI fait partie des indicateurs incontournables lorsqu’il faut mesurer la rentabilité d’une SCPI. Pour calculer le TRI sur 10 ans, il faut faire la somme des dividendes et des revalorisations du prix des parts pendant les 10 dernières années, puis annualiser le résultat obtenu.
Ajouter un commentaire